A usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade, em decorrência da posse prolongada do bem e desde que preenchidos determinados requisitos legais.
A ação de usucapião requer o reconhecimento de elementos fáticos, ou seja, a posse contínua e pacífica com o ânimo de dono, durante o prazo fixado em lei. A sentença declaratória será o título hábil de domínio, para o consequente registro imobiliário.
A parte autora (você) deverá indicar o nome e demais dados do propenso proprietário do imóvel objeto da ação de usucapião. Quando esse nome for desconhecido, em face da ausência de registro imobiliário de origem, a ação será movida em face de “Réu Desconhecido ou Incerto”, requerendo-se a citação por edital.
Para que não sejam pagas as Custas Iniciais poderá ser requerida a Justiça Gratuita.
O imóvel, assim como seus confrontantes, deverá estar perfeitamente caracterizado e os confrontantes identificados.
O primeiro documento que será apresentado ao Juízo chamamos de Petição Inicial. Essa petição deverá estar acompanhada de vários documentos. Segue-se a relação dos documentos necessários e que deverão ser providenciados
Documentos Necessários
A avaliação documental adequada é muito importante para a obtenção da escritura definitiva e seu respectivo registro no Cartório de Imóveis. Antecedendo ao exame dos documentos é fundamental visitar-se o local. Nessa visita, deve-se ficar atento para a existência de servidões (passagens), barracos, proximidade de esgotos, barulhos do trânsito ou de fábricas. Quanto ao imóvel em si, inspecionar a existência de rachaduras, pintura, estado de conservação, louças e encanamentos.
Mantido o interesse, passe ao exame da documentação.
DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL
• CERTIDÃO DE PROPRIEDADE
Para certificar-se de que o vendedor é de fato o proprietário do imóvel. A certidão deve estar atualizada (no mínimo, 30 dias). Permite também verificar a inexistência de ônus sobre o bem, tais como, penhora e hipoteca. No exame dessa certidão, verifique também se existe algum contrato de promessa de compra e venda registrada ou mesmo contrato de locação; e verificar se existe cláusula de incomunicabilidade ou inalienabilidade averbada.
• CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS MUNICIPAIS – para comprovar a quitação do IPTU.
• CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – assinada pelo sindico e com firma reconhecida.
• CERTIDÃO NEGATIVA DE ONUS DE 20 ANOS – serve para checar todos os registros relativos aos últimos vinte anos.
• TÍTULO AQUISITIVO DO IMÓVEL – Imprescindível o exame do título de propriedade do imóvel, por exemplo, a escritura pública de compra e venda, para verificar a sua legitimidade e se foram observadas as formalidades legais.
DOCUMENTOS RELATIVOS AO VENDEDOR/COMPRADOR
• CERTIDÕES DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS DO FORO DE SITUAÇÃO DO IMÓVEL E DOMICÍLIAR, PELO PERÍODO DE DEZ ANOS- atesta se uma pessoa física ou jurídica possui algum processo e é emitida pelo Tribunal de Justiça Estadual. Visa atestar a inexistência de ação reivindicatória, possessória, desapropriação, adjudicações, execuções e demais apontamentos capazes de complicar a transação.
• CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL – Além de possíveis outras demandas, para saber se o proprietário está regular frente ao Imposto de Renda.
• CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA DO TRABALHO – Para investigar possíveis reclamações trabalhistas pelo período de dois anos.
• CERTIDÃO NEGATIVA DE AÇÕES FISCAIS PELO PERÍODO DE CINCO ANOS – Em nome do proprietário atual e antecessores compreendidos nesse período.
• CERTIDÃO NEGATIVA DE PROTESTOS E TÍTULOS DO FORO DE SITUAÇÃO DO IMÓVEL E DOMICILIAR, PELO PERÍODO DE CINCO ANOS – Em nome do proprietário atual e antecessores compreendidos no período.
• CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CRIMINAIS – Pelo período de dez anos. Informa a existência de processo em nome do requisitante nos Fóruns da Justiça Federal do Estado (cível, fiscal e criminal).
• CONFERIR RG, CPF (ou CNPJ) e Certidão de Casamento dos Vendedores.
O Direito Imobiliário tem relevante importância, em especial por envolver o patrimônio das pessoas.
Em algum momento, o cidadão precisará dele se socorrer para salvaguardar seu interesse em algum imóvel. Seja para comprar, vender, alugar, doar ou ante a partilha em um inventário ou divórcio. Seja ainda para protegê-lo ou reivindicá-lo.
Um imóvel com a sua situação jurídica regularizada é mais fácil de vender e tem maior valor de mercado. Todo imóvel deve estar registrado no cartório próprio. O registro é feito na matrícula.
Especificamente, quanto à segurança da aquisição de bem imóvel, antes da sua compra são vários os aspectos jurídicos a serem analisados. Dentre eles, é preciso cautela no que tange não só ao objeto mas também no que respeita ao seu vendedor.
